지분거래 시 매매가액 설정 및 부담부증여 채무가액 기준이 2026년부터 대폭 강화되었습니다. 과거 방식으로 거래할 경우 예기치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
지분거래 시의 매매가액 설정 및 부담부증여 채무가액을 중심으로
부동산 거래 시장에서 배우자 및 직계존비속 간의 '저가 양도'와 '부담부 증여'는 절세를 위한 주요 수단으로 활용되어 왔다.
그러나 최근 서울시 주요 구청(서초·동작·강남 등)을 중심으로 취득세 적용 기준이 대폭 강화됨에 따라, 과거의 계산 방식을 고수할 경우 예기치 못한 세금 폭탄을 맞을 위험이 커졌다.
이에 부동산 지분거래를 하는 경우의 매매가액 설정방식의 변화 및 부담부증여 시 채무승계 부분의 가액에 따른 취득세 산정방식을 중심으로 이하 칼럼을 정리한다.
저가 양도 시 양도가액 산정 방식의 변화
첫 번째 변화는 저가 양도 시 배우자 및 직계존비속 간 지분 거래 시 '저가 양도 인정의 기준이 되는 금액' 산정방법이다.
기존에는 취득하는 '지분가액'을 기준으로 저가 양도 매매가액의 시가인정액 인정 여부를 판단하였으나, 올해부터는 '부동산 전체가액'을 기준으로 엄격하게 적용한다.
과거: '취득지분' 기준으로 저가양도 기준가액 판단
현재: '전체가액' 기준으로 저가양도 기준가액 판단
과거 방식 (취득지분 기준)
아파트 전체의 시세 20억원 중 50% 지분(10억)을 거래할 때, 해당 지분가액의 3억원 또는 30%를 차감한 약 7억원을 거래가로 설정해도 유상 취득세율 적용이 가능했다.
현행 방식 (전체가액 기준)
아파트 전체의 시세 20억원 중 3억원 또는 30%를 먼저 차감한 17억원을 기준가액으로 잡고, 여기에 지분율 50%를 곱한 8.5억원 이상으로 거래해야만 유상 취득세율을 적용받을 수 있다.