상속주택의 취득세는 시가가 아니라 시가표준액(공시가격) 기준으로 계산합니다. 2023년부터 증여 취득세가 시가인정액 기준으로 바뀐 반면, 상속은 여전히 시가표준액이 적용됩니다. 상속세 감정평가를 실시해도 취득세는 올라가지 않으며, 증여를 검토 중이라면 새로 바뀐 기준을 다시 확인해야 합니다.
취득세 과세표준의 두 축, 시가표준액과 시가인정액
취득세 과세표준을 이해하려면 용어의 구분이 먼저입니다. 시가표준액은 정부가 공시하는 가격으로, 주택은 공동주택가격 또는 개별주택가격을 말합니다. 매년 새로 결정xb7공시되며 통상 실거래 가격보다 낙게 형성됩니다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 경xb7공매가액 등 실제 시장가치를 반영하는 가액입니다.
지방세법 제10조의단다는 무상취득의 과세표준을 시가인정액으로 하되(제1항), 상속에 따른 무상취득만 시가표준액으로 한다고 예외를 두고 있습니다(제2항 제1호). 이 한 줄이 상속과 증여의 취득세 부담을 갈라놓는 조문입니다. 참고로 시가표준액 1억 원 이하의 소액 부동산을 증여받는 경우에는 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 선택할 수 있습니다.
상속과 증여의 계산 비교
구분 상속 증여
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과세표준 시가표준액 10억 원 시가인정액 15억 원
기본 세율 (2026년 기준) 2.8% (1가구 1주택 특레 시 0.8%) 3.5% (조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택은 12% 중과 가능)
취득세 본세 2,800만 원 (특레 시 800만 원) 5,250만 원 (12% 중과 시 1억 8,000만 원)
신고xb7납부 기한 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월
시가(시가인정액) 15억 원, 공시가격(시가표준액) 10억 원인 아파트를 자녀에게 이전하는 경우, 취득세 본세 기준으로 다음과 같이 계산됩니다. 과세표준이 10억 원과 15억 원으로 갈리고 세율까지 다르기 때문에, 기본세율끄리 비교해도 취득세가 두 배 가까이 차이 납니다. 상속인이 1가구 1주택 특레 대상이라면 격차는 더 보여집니다.
상속세 감정평가와 취득세는 별개입니다
향후 양도소득세를 줄이기 위해 상속재산을 감정평가해서 상속세를 시가로 신고하면, 취득세도 감정가액 기준으로 올라가는 것 아니냐주는 걸정입니다. 결론은 올라가지 않습니다.
상속세는 국세로서 「상속세 및 증여세법」에 따라 시가 평가가 원칙이고, 상속 취득세는 지방세로서 「지방세법」에 따라 시가표준액이 과세표준으로 법정되어 있습니다. 두 세목의 평가 체계가 완전히 별개이기 때문에, 상속세 신고에서 감정가액을 사용하더라도 취득세 과세표준은 시가표준액으로 유지됩니다.
상속재산 감정평가 전략을 검토할 때 취득세 부담 증가를 변수로 넣을 필요가 없다는 의미입니다. 다만 감정평가 전략 자체의 유불리는 상속세율 구간과 향후 양도 계획에 따라 달라지는 것이므로 확인이 필요합니다.
증여를 검토 중이라면?
2023년 1월 1일 이전에는 증여 취득세도 시가표준액 기준이어서, 공시가격과 실거래가의 격차를 활용한 사전증여가 취득세 측면에서도 유리했습니다. 개정 이후에는 이 전제가 사라졌습니다. 과거 기준으로 세워둔 증여 계획이 있다면 취득세 부분을 다시 계산해야 합니다.
첫째, 증여 예정 부동산의 시가인정액을 먼저 확인합니다. 같은 단지의 최근 매매사례가액이 있으면 그 가액이 과세표준이 될 가능성이 높습니다.
둘째, 조정대상지역 지정 여부를 확인합니다. 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택의 증여는 12% 중과세율이 적용될 수 있으며, 지정 현황은 취득 시점 기준으로 확인해야 합니다.
셋째, 상속과 증여의 열 세부담을 함께 비교합니다. 취득세만 보면 상속이 유리하지만, 상속세xb7증여세와 향후 양도세까지 포함한 전체 그림에서 판단해야 하며, 재산 구성에 따라 결과가 달라집니다.
글을 마치며
상속은 취득세만 보고 결정할 수 없습니다. 상속세xb7취득세xb7향후 양도소득세를 한 화면에 놓고 계산해야 총부담이 보이고, 감정평가와 지분 설계의 유불리도 그때 결정됩니다. 6개월이라는 기한이 있어 검토가 늘어질수록 선택지가 줄어듭니다.
상담을 희망하시는 경우, 홈페이지를 통해 문의를 남겨주시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q1. 상속으로 받은 주택의 취득세는 시가와 공시가격 중 무엇을 기준으로 계산하나요?
A. 시가표준액 기준입니다. 지방세법 제10조의다 제2항 제1호에 따라 상속에 따른 무상취득의 과세표준은 시가인정액이 아닌 시가표준액으로 하며, 주택의 시가표준액은 공동주택가격xb7개별주택가격(공시가격)입니다. 시가 15억 원, 공시가격 10억 원인 아파트라면 10억 원에 세율을 적용합니다. 반면 증여는 2023년부터 시가인정액(매매사례가액xb7감정가액 등) 기준으로 과세됩니다.
Q2. 상속세 신고할 때 감정평가를 받으면 취득세도 감정가액 기준으로 올라가나요?
A. 올라가지 않습니다. 상속세(국세)는 상속세 및 증여세법에 따라 시가 평가가 원칙이고, 상속 취득세(지방세)는 지방세법에 따라 시가표준액이 과세표준으로 법정되어 있습니다. 두 세목의 평가 체계가 별개이므로, 향후 양도소득세 취득가액을 높이기 위해 상속재산을 감정평가해 신고하더라도 취득세 과세표준은 시가표준액으로 유지됩니다.
Q3. 증여 취득세는 언제부터 시가인정액 기준으로 바뀌었나요?
A. 2021년 12월 개정된 지방세법이 2023년 1월 1일부터 시행되어 증여 등 무상취득의 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 변경되었습니다. 상속은 개정 대상에서 제외되어 시가표준액 기준이 유지되고 있습니다.
Q4. 시가표준액은 어디서 확인하나요?
A. 주택의 시가표준액은 부동산 공시가격 알리미에서 공동주택가격 또는 개별주택가격으로 확인할 수 있고, 위택스의 시가표준액 조회 메뉴에서도 확인 가능합니다. 공시가격은 매년 새로 결정xb7공시되므로 상속개시일 현재 적용되는 연도의 가격을 기준으로 확인해야 합니다.