공동상속 주택의 취득세는 지분이 가장 큰 상속인 한 사람을 기준으로 전체 세율이 결정됩니다. 지분 2%포인트 차이로 취득세 합계가 2,800만 원에서 800만 원으로 줄어드는 이유를 정리합니다.
공동상속 취득세, 세율이 두 가지입니다
부모님 주택을 형제가 함께 상속받는 경우, 협의분할서에 적는 지분 비율은 보통 "공평하게 절반씩"으로 정해집니다. 결론부터 말씀드리면, 공동상속 주택의 취득세는 상속인별로 따로 판정하지 않고 지분이 가장 큰 상속인 한 사람을 기준으로 전체 세율이 결정됩니다.
무주택 세대인 상속인의 지분이 가장 크면 유주택 형제의 지분까지 0.8%, 반대라면 무주택 형제의 지분까지 2.8%가 적용됩니다. 판정 구조와 협의분할 단계의 지분 설계 방법을 정리드립니다.
상속주택 취득세, 2.8%와 0.8% 두 가지 세율이 있습니다
상속으로 주택을 취득하면 취득세 기본세율은 2026년 기준 2.8%입니다(지방세법 제11조 제1항 제1호). 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해져 실제 부담률은 전용면적 85㎡ 초과 주택 기준 3.16%가 됩니다(85㎡ 이하 국민주택규모는 농어촌특별세 비과세로 2.96%).
다만 상속인이 상속으로 '1가구 1주택'이 되는 경우에는 기본세율에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%의 특례세율이 적용됩니다(지방세법 제15조 제1항 제2호). 지방교육세를 포함해도 0.96%로, 일반세율의 3분의 1 수준입니다.
'무주택'이 아니라 '1가구 1주택이 되는 경우'입니다
흔히 "무주택자가 상속받으면 0.8%"라고 알려져 있지만, 정확한 요건은 상속개시일 현재 무주택인 1가구가 이 상속으로 1주택이 되는 것입니다. 이미 집이 한 채 있는 상속인이 상속으로 2주택이 되는 경우는 특례 대상이 아닙니다. 판정 단위는 개인이 아니라 세대별 주민등록표 기준의 '1가구'입니다.
공동상속이라면 '지분이 가장 큰 사람'이 전체 세율을 정합니다
여기가 핵심입니다. 하나의 주택을 여러 상속인이 공동으로 상속받으면, 지방세법 시행령 제29조 제3항에 따라 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 보고 특례 적용 여부를 판정합니다. 그 결과가 전체 상속인의 지분에 동일하게 적용됩니다.
유주택 형제도 최대 지분권자가 특례 대상이면 자기 지분에 0.8%를 적용받고, 무주택 형제도 최대 지분권자가 유주택이면 자기 지분에 2.8%를 적용받습니다.
실제 상담에서 자주 보는 사례입니다. 시가표준액(공동주택가격) 10억 원인 아파트를 유주택 형과 무주택 동생이 함께 상속받는 경우, 지분을 어느 쪽으로 2%포인트 기울이느냐에 따라 두 사람의 취득세 합계가 다음과 같이 달라집니다.
구분 형(유주택) 51% : 동생(무주택) 49% 형(유주택) 49% : 동생(무주택) 51%
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소유자 판정 기준 형 (유주택 세대) 동생 (무주택 세대)
적용 세율 (전체 지분) 2.8% 0.8%
형의 취득세 (본세) 10억 × 51% × 2.8% = 1,428만 원 10억 × 49% × 0.8% = 392만 원
동생의 취득세 (본세) 10억 × 49% × 2.8% = 1,372만 원 10억 × 51% × 0.8% = 408만 원
합계 2,800만 원 800만 원
지분 2%포인트 차이로 형제의 취득세 합계가 2,800만 원에서 800만 원으로, 2,000만 원 줄어듭니다. 위 계산은 취득세 본세 기준이며, 지방교육세·농어촌특별세를 포함하면 차이는 더 커집니다.
협의분할 설계, 무주택 세대 상속인의 지분을 가장 크게
결론은 단순합니다. 상속인 중 1가구 1주택 특례 요건을 충족하는 사람이 있다면, 협의분할서에서 그 사람의 지분을 가장 크게 정하는 것입니다.
실행 순서는 다음과 같습니다.
상속인별 세대 현황을 먼저 확인합니다. 본인 명의 주택만이 아니라 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족, 그리고 별도 세대라도 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀의 주택 보유 여부까지 확인해야 정확한 판정이 가능합니다.
특례 요건을 충족하는 상속인의 지분을 가장 크게 협의합니다. 반드시 과반일 필요는 없고, 다른 상속인보다 지분이 크면 됩니다. 51:49처럼 소폭 차이로도 판정 기준이 바뀝니다.
협의분할서에 지분 비율을 명확히 기재합니다. 협의가 이루어지지 않아 법정상속분으로 등기하면 지분이 같아져 의도하지 않은 판정 결과가 나올 수 있습니다.
다만 취득세만 보고 지분을 정할 수는 없습니다. 지분 비율은 이후 양도소득세의 소수지분 판정, 종합부동산세 주택 수 산정, 상속세 배우자공제와도 연결됩니다. 세목 전체를 놓고 설계하는 것이 원칙이며, 개별 상황에 따라 유불리가 달라지므로 전문가 확인이 필요합니다.
지분이 같을 때와 신고 기한
형제가 정확히 50:50으로 상속받으면 어떻게 될까요?
지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상이면, 시행령 제29조 제3항에 따라 소유자를 순서대로 판단합니다. 먼저 해당 주택에 실제로 거주하는 상속인을 우선하고, 거주자가 없으면 상속지분이 가장 많은 사람을 기준으로 합니다. 따라서 지분을 똑같이 나누면 의도하지 않은 사람이 소유자로 판단될 수 있으므로, 특례 적용을 고려한다면 지분에 차이를 두는 것이 안전합니다.
상속 취득세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 합니다(2026년 기준). 기한 경과 시 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세가 부과되며, 협의분할이 늦어져도 신고 기한은 연장되지 않습니다. 협의가 길어질 것 같다면 기한 내 신고 방법을 미리 준비해야 합니다.
마치며
공평하게 절반씩 나눈 지분과 지분이 명확한 협의분할서 한 장의 차이가 2,000만 원을 만듭니다. 같은 집, 같은 형제라도 협의분할 단계에서의 지분 설계가 결정합니다.
취득세만 보고 지분을 정할 수는 없지만, 양도소득세·종합부동산세·상속세까지 세목 전체를 함께 검토하면 각 형제의 세부담을 최소화하는 지분 구조가 나옵니다. 협의분할은 돌이킬 수 없는 선택이므로 전문가와 함께 설계해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 형제가 부모님 집을 공동상속받을 때 무주택자와 유주택자가 섞여 있으면 취득세율은 어떻게 정해지나요?
A. 상속인별로 세율을 따로 적용하지 않습니다. 지방세법 시행령 제29조에 따라 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 보고, 그 사람이 1가구 1주택 특례 요건을 충족하는지에 따라 전체 상속인의 지분에 0.8% 또는 2.8%(2026년 기준)가 일괄 적용됩니다. 무주택 세대 상속인의 지분을 가장 크게 하면 유주택 상속인의 지분에도 0.8%가 적용됩니다.
Q2. 제 명의 집이 없으면 무조건 취득세 0.8%를 적용받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 판정 단위는 개인이 아니라 지방세법 시행령 제29조의 '1가구'입니다. 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인 제외)이 기준이며, 별도 세대라도 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 같은 가구로 봅니다. 본인 명의 집이 없어도 같은 가구 구성원이 주택을 보유하고 있으면 특례를 적용받을 수 없습니다.
Q3. 형제 지분이 50대 50으로 같으면 누구를 기준으로 판정하나요?
A. 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상이면 지방세법 시행령 제29조 제3항 각 호의 순서에 따라 그 주택에 거주하는 상속인, 그다음 나이가 가장 많은 상속인 순으로 소유자를 판정합니다. 의도하지 않은 사람이 기준이 될 수 있으므로 협의분할 단계에서 지분 비율을 명확히 정하는 것이 안전합니다.
Q4. 상속 취득세는 언제까지 신고·납부해야 하나요?
A. 상속으로 인한 취득세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 합니다(2026년 기준, 지방세법 제20조). 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세가 추가됩니다. 협의분할이 늦어지더라도 신고 기한은 연장되지 않으므로 일정 관리가 필요합니다.