상속받은 아파트의 평가액은 시가가 확인되면 시가, 확인되지 않을 때만 기준시가(아파트는 공동주택가격)로 정합니다. 흔히 "공시가격으로 신고하면 된다"고 알려져 있지만, 상속개시일 전후 6개월 안에 같은 아파트의 매매, 감정평가, 경매 같은 거래나 가격 확인이 있었다면 그 가액이 시가로 먼저 적용됩니다.
이 차이는 세액으로 바로 이어집니다. 예를 들어 기준시가 9억 원인 아파트에 12억 원이라는 시가가 인정되면 상속재산이 3억 원 늘고, 과세표준이 5억 원 초과 10억 원 이하 구간에 걸쳐 있는 경우 세율 30%가 적용되어 세액이 약 9,000만 원 달라집니다. 아래에서는 시가의 범위, 같은 단지 거래가 없을 때의 유사사례, 감정평가를 받는 요건을 순서대로 정리합니다.
상속 부동산은 ① 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 안의 매매·감정·수용·경매·공매 가액이 있으면 그 가액, ② 그것이 없으면 같은 단지 등 유사한 재산의 사례가액, ③ 둘 다 없을 때 기준시가 순서로 평가합니다. 기준시가로 신고했더라도 시가가 확인되면 시가 기준으로 다시 계산될 수 있으므로, 신고 전에 평가기간 안의 거래 유무부터 확인해야 합니다.
상속 부동산은 시가가 먼저이고, 기준시가는 마지막 수단입니다
상속세 및 증여세법 제60조는 상속재산을 평가기준일 현재의 시가로 평가한다는 원칙을 정하고 있습니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에 한해 제61조 이하의 보충적 평가방법을 쓰는데, 부동산의 보충적 평가방법이 기준시가입니다. 토지는 개별공시지가, 아파트 같은 공동주택은 공동주택가격이 이에 해당합니다.
개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제6항). 상속개시 뒤에 새 공시가격이 발표되더라도 상속개시일 현재 고시된 가격이 기준입니다.
시가로 인정되는 거래의 종류
시행령 제49조는 평가기준일 전후 6개월 이내 기간 중에 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우 그 가액을 시가로 본다고 정합니다. 매매는 해당 재산을 실제로 거래한 가액, 감정은 둘 이상 감정기관이 평가한 가액의 평균이 기본이며, 수용·경매·공매는 보상가액·낙찰가액 등입니다. 이 사이에 우선순위를 두지 않고, 평가기준일에 가장 가까운 날의 가액을 적용하는 것이 실무 기준입니다.
시가 인정 기간은 상속개시일 전후 6개월, 예외는 심의를 거칩니다
시가로 인정받는 기간은 상속의 경우 평가기준일(상속개시일) 전 6개월부터 후 6개월까지입니다. 증여는 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지로 기간이 다르기 때문에, 증여 때의 기준을 상속에 그대로 적용하면 안 됩니다.
평가기간에 해당하지 않더라도 평가기준일 전 2년 이내, 또는 평가기간이 지난 뒤에 매매 등이 있었다면 납세자·지방국세청장·관할 세무서장이 신청해서 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있습니다. 평가기간 안인지 판정하는 날은 매매는 계약일, 감정은 감정평가서 작성일, 경매·공매는 결정일입니다(시행령 제49조 제2항).
감정평가를 받아 시가로 삼으려면 감정평가서 작성일이 평가기간(상속개시 후 6개월) 안이어야 합니다. 평가 의뢰부터 평가서 작성까지 시간이 걸리므로 신고기한이 가까워서 의뢰하면 평가기간을 넘길 수 있고, 평가기간 밖의 감정가액은 심의 절차를 거쳐야 인정 여부가 정해집니다.
같은 단지 거래가 없다면 유사재산 사례가액을 찾습니다
해당 아파트 자체의 매매나 감정이 없다면, 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매 등 사례가액을 시가로 봅니다(시행령 제49조 제4항). 해당 재산의 사례가액이 있으면 그것이 먼저이고, 없을 때만 유사재산 사례가액을 적용합니다.
| 구분 | 해당 재산의 사례가액 | 유사재산의 사례가액 |
|---|---|---|
| 대상 | 상속받은 그 부동산 자체 | 면적·위치·용도·기준시가가 비슷한 다른 부동산 |
| 적용 순서 | 먼저 적용 | 해당 재산의 사례가 없을 때 적용 |
| 공동주택 판단 요건 | 해당 없음 | 같은 단지, 주거전용면적 차이 5% 이내, 공동주택가격 차이 5% 이내 |
| 시가 인정 기간 | 평가기준일 전후 6개월(상속), 예외는 심의 거쳐 포함 | |
유사재산 판단은 지역과 단지에 따라 해석이 갈리기 쉽습니다. 같은 단지라도 층·향·동에 따라 가격 차이가 크지만, 법에서 보는 기준은 전용면적과 공동주택가격의 근접성이어서 실제 거래가 많은 단지일수록 유사사례가 시가로 잡힐 가능성이 높습니다.
감정평가는 기준시가 10억 원을 경계로 요건이 갈립니다
직접 감정평가를 받아 시가를 확정하는 방법도 있습니다. 기준시가 10억 원 이하 부동산은 하나의 감정기관이 평가한 가액으로도 시가로 인정받을 수 있고, 10억 원을 초과하면 둘 이상의 감정기관 평가액을 평균해서 적용합니다. 과거에는 감정기관 2곳 이상이 원칙이었지만 수수료 부담을 줄이기 위해 기준시가 10억 원 이하에는 1곳 평가를 허용하고 있습니다.
감정가액이 있다고 해서 무조건 인정되는 것은 아닙니다. 시행령은 감정가액이 일정 기준에 미달하는 경우 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰해 재감정한 가액을 적용할 수 있도록 하고, 평가심의위원회 심의를 거쳐 감정 목적 등을 고려할 때 부적정하다고 인정되면 세무서장이 감정을 다시 의뢰할 수 있게 해 두었습니다. 즉 지나치게 낮게 받은 감정은 그대로 인정되지 않을 수 있습니다.
감정평가를 받을지 판단하는 기준
감정평가는 기준시가보다 시가가 낮을 때 의미가 있습니다. 시장이 침체해 같은 단지 실거래가 공시가격보다 낮다면 감정평가로 낮은 시가를 인정받을 수 있지만, 반대로 시가가 기준시가보다 높게 나오면 감정평가가 오히려 세액을 늘립니다. 의뢰 전에 같은 단지의 최근 실거래가와 공동주택가격을 먼저 비교해 보는 것이 순서입니다.
세액 차이를 계산해 보면 시가 확인이 왜 중요한지 보입니다
아래 예시는 설명을 위해 단순화한 가정입니다. 상속재산 중 이 아파트를 제외한 재산과 공제가 반영된 상태에서, 이 아파트를 기준시가 9억 원으로 평가하면 과세표준이 6억 원, 시가 12억 원으로 평가하면 9억 원이 된다고 가정합니다. 상속세 세율은 과세표준 5억 원 초과 10억 원 이하 구간에서 30%, 누진공제액 6,000만 원입니다(국세청 상속세 세율표).
- 기준시가로 평가(과세표준 6억 원): 6억 원 × 30% − 6,000만 원 = 1억 2,000만 원
- 시가로 평가(과세표준 9억 원): 9억 원 × 30% − 6,000만 원 = 2억 1,000만 원
- 차이: 2억 1,000만 원 − 1억 2,000만 원 = 9,000만 원 (평가액 차이 3억 원 × 세율 30%)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 | 평가액이 1억 원 늘 때 세액 증가(구간 안에서) |
|---|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | 없음 | 약 1,000만 원 |
| 1억 원 초과 5억 원 이하 | 20% | 1,000만 원 | 약 2,000만 원 |
| 5억 원 초과 10억 원 이하 | 30% | 6,000만 원 | 약 3,000만 원 |
| 10억 원 초과 30억 원 이하 | 40% | 1억 6,000만 원 | 약 4,000만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6,000만 원 | 약 5,000만 원 |
평가액은 이후 양도세와도 이어집니다
상속세 신고 때 정한 평가액은 상속인이 그 부동산을 나중에 팔 때의 취득가액 계산에도 이어질 수 있습니다. 상속세를 줄이려고 평가액을 낮게 신고하면 양도차익이 커져 양도소득세가 늘어날 수 있다는 뜻입니다. 상속세와 양도세를 함께 놓고 평가 방법을 정해야 하는 이유입니다.
신고 전에 확인할 점검 순서
위 내용을 실무 순서로 정리하면 다음과 같습니다. 상속개시일을 기준으로 평가기간(전후 6개월) 안에 해당 부동산의 매매, 감정, 경매, 공매가 있었는지부터 확인합니다. 예를 들어 피상속인이 상속개시 3개월 전에 담보대출을 받으면서 감정평가를 받았다면 그 감정가액이 시가로 잡힐 수 있고, 상속개시 두 달 뒤 상속인들이 합의해 매각했다면 그 매매가액이 시가가 될 수 있습니다. 이런 이력이 없을 때 같은 단지의 유사 거래를 보고, 그것도 없을 때 기준시가를 적용합니다.
- 해당 재산의 거래·감정 이력 확인: 상속개시일 전후 6개월 안의 매매계약일, 감정평가서 작성일, 경매·공매 결정일을 확인합니다.
- 유사재산 사례 확인: 해당 사례가 없을 때 같은 단지에서 전용면적과 공동주택가격 차이가 5% 이내인 거래를 찾습니다.
- 감정평가 여부 판단: 같은 단지 실거래가와 공동주택가격을 비교해 감정평가가 유리한지 불리한지 계산합니다.
- 기준시가 신고: 위 사례가 모두 없을 때 상속개시일 현재 고시된 공동주택가격·개별공시지가로 평가합니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속받은 아파트를 공시가격(기준시가)으로 신고하면 안 되나요?
상속개시일 전후 6개월 안에 해당 아파트의 매매, 감정, 경매·공매가 없고 같은 단지의 유사 사례도 확인되지 않을 때에 한해 기준시가로 평가합니다. 시가가 확인되는데도 기준시가로 신고하면 시가 기준으로 다시 계산될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제60조, 시행령 제49조).
Q. 시가로 인정받을 수 있는 기간은 언제까지인가요?
상속은 평가기준일(상속개시일) 전 6개월부터 후 6개월까지입니다. 그 밖에 평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간이 지난 뒤의 거래는 신청을 거쳐 평가심의위원회 심의로 시가에 포함시킬 수 있습니다. 증여는 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지로 기간이 다릅니다.
Q. 감정평가는 몇 곳에서 받아야 하나요?
기준시가 10억 원 이하 부동산은 감정기관 1곳 이상, 10억 원을 초과하면 2곳 이상의 평가액을 평균해서 시가로 적용합니다. 감정평가서 작성일이 평가기간 안이어야 한다는 점도 함께 확인해야 합니다.
Q. 같은 단지에 비슷한 아파트가 팔렸다면 그 가격이 시가가 되나요?
해당 아파트 자체의 매매·감정 사례가 없을 때 유사재산 사례가액이 시가로 적용됩니다. 공동주택은 같은 단지에서 주거전용면적 차이 5% 이내, 공동주택가격 차이 5% 이내인 거래를 보는 것이 실무 기준입니다. 해당 재산의 사례가액이 있으면 그것이 먼저 적용됩니다.
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