상속받은 집과 원래 살던 집이 함께 있다면, 어느 집을 먼저 팔아야 양도세 비과세를 받을까

부모님 집을 상속받으면 이미 집이 있던 상속인은 곧바로 집이 두 채가 됩니다. 이때 원래 살던 집(일반주택)을 먼저 팔면, 상속받은 집은 주택 수에서 빼고 일반주택만으로 1세대 1주택 비과세를 따져 줍니다. 반대로 상속받은 집을 먼저 팔면 이 특례가 적용되지 않습니다.

그래서 순서가 결론의 절반입니다. 일반주택을 먼저 팔고, 그 집이 보유 2년 이상·실거래가 12억 원 이하 같은 기본 요건을 갖췄는지 확인하는 흐름으로 접근하면 됩니다. 아래에서는 어떤 집이 상속주택으로 인정되는지, 공동으로 상속받았을 때는 누구의 집으로 보는지, 12억 원을 넘으면 세금이 어떻게 계산되는지를 차례로 짚습니다.

상속주택 특례는 무엇이고, 왜 팔아야 하는 순서가 정해져 있을까

1세대 1주택 비과세는 양도 시점에 국내에 집이 한 채여야 받을 수 있습니다. 상속으로 집이 한 채 늘어난 상속인은 원칙대로라면 2주택자가 되어 비과세 요건에서 탈락합니다. 상속은 본인이 고른 것이 아니므로, 소득세법 시행령 제155조는 일정한 경우 상속주택을 주택 수에서 빼 주는 특례를 두고 있습니다.

이 특례는 일반주택을 양도할 때를 위한 것입니다. 국세청 Q&A에도 일반주택을 양도하는 경우를 전제로 상속주택의 판단 기준이 안내되어 있습니다. 상속받은 집 자체를 파는 경우는 특례 대상이 아니라는 점이 가장 먼저 구분해야 할 부분입니다.

피상속인이 집을 여러 채 남겼다면 어떤 집이 상속주택일까

돌아가신 분(피상속인)이 상속 개시 당시 집을 한 채만 갖고 있었다면 그 집이 상속주택입니다. 문제는 여러 채를 남긴 경우입니다. 국세청 Q&A는 소득세법 시행령 제155조 제2항에 따라 다음 순서로 1주택만 상속주택으로 본다고 안내합니다.

같은 피상속인에게 두 채를 상속받아 기존에 갖고 있던 집을 파는 경우도 같은 맥락입니다. 국세청 Q&A는 상속주택 특례가 1채에만 적용되므로, 먼저 양도하는 주택에는 비과세가 적용되지 않는다고 설명합니다. 두 채 중 어느 쪽이 상속주택으로 가려지는지는 위 순서로 정해지므로, 상속인이 마음대로 골라 유리한 쪽을 지정할 수 있는 것은 5순위에 이르렀을 때뿐입니다.

유증·사인증여로 받은 집은 상속주택이 아닙니다

상속인이 아닌 사람이 유언(유증)이나 사인증여로 받은 집은 상속주택 비과세 특례의 대상이 아닙니다. 국세청 Q&A가 부동산거래관리과-307(2011.4.11.) 해석을 근거로 안내하는 내용입니다. 같은 집이라도 취득 원인이 법정상속인지 유증인지에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 등기원인을 먼저 확인해야 합니다.

형제가 함께 상속받은 집은 누구의 집으로 볼까

상속주택을 형제·자매가 공동으로 상속받는 경우가 흔합니다. 이때 모든 공동상속인의 주택 수에 그 집이 잡히면 지분이 작은 사람이 부당하게 불리해집니다. 소득세법 시행령 제155조 제3항은 이를 정리합니다. 국세청 Q&A에 따르면 상속지분이 가장 큰 사람을 제외한 소수지분자는 해당 공동상속주택을 자신의 주택으로 보지 않습니다. 지분이 같다면 그 집에 거주하는 사람, 거주자가 없으면 최연장자가 소유한 것으로 봅니다.

상속재산 분할을 아직 못 했다면

일반주택을 팔아야 하는데 형제 간 협의분할이 끝나지 않은 경우도 있습니다. 국세청 Q&A에 따르면 이때는 법정상속분에 따라 상속주택을 소유하는 것으로 봅니다. 나중에 분할이 확정되어 세금이 달라지면, 등기일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부할 수 있다고 안내되어 있습니다(소득세법 시행령 제155조 제19항).

이미 일시적 2주택이었다면 상속주택이 늘어도 비과세가 가능할까

새 집으로 옮기는 중이라 일시적으로 2주택이었던 사람이 그 사이에 상속을 받는 경우도 있습니다. 국세청 Q&A는 일시적 2주택자가 상속주택을 취득해 1세대 3주택이 되더라도 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 적용받을 수 있다고 안내합니다(소득세법 기본통칙 89-155-2). 상속으로 집이 늘었다는 이유만으로 기존 특례가 사라지지는 않는다는 뜻입니다.

일반주택이 12억 원을 넘으면 세금은 어떻게 계산될까

특례로 1세대 1주택이 된다고 해서 무조건 세금이 0원은 아닙니다. 일반주택도 비과세 요건을 갖춰야 합니다. 국세청 양도소득세 개요가 안내하는 요건은 다음과 같습니다.

실거래가가 12억 원을 넘는 고가주택이라면 전체가 과세되는 것이 아니라, 12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에만 과세합니다. 국세청 세액계산요령은 다음 공식을 안내합니다.

계산 예시: 15억 원에 판 일반주택

국세청이 든 예시를 그대로 따라가 보겠습니다. 양도가액 15억 원, 취득가액 8억 원, 필요경비 3천만 원인 일반주택입니다.

1. 전체 양도차익: 15억 원 − 8억 원 − 3천만 원 = 6억 7천만 원
2. 과세 비율: (15억 원 − 12억 원) ÷ 15억 원 = 20%
3. 과세대상 양도차익: 6억 7천만 원 × 20% = 약 1억 3천 4백만 원. 여기에서 장기보유특별공제를 뺀 뒤 세율을 적용합니다. 국세청 예시는 공제율 80%를 적용해 양도소득금액이 약 2,680만 원이 됩니다.

양도 후 신고는 언제까지 해야 할까

부동산을 양도한 경우 신고기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 국세청 예시로 7월 15일에 잔금을 받았다면 기한은 9월 30일입니다. 전액 비과세라면 신고의무가 없지만, 12억 원 초과분처럼 과세되는 부분이 있다면 이 기한 안에 신고하는 흐름을 기준으로 일정을 잡아야 합니다.

실무에서 자주 생기는 상황

서울에 집을 가진 자녀가 지방에 계시던 부모님의 집을 상속받고, 형제 둘이 지분을 나눠 갖는 경우를 생각해 볼 수 있습니다. 자녀가 서울 집을 팔려는데 지방 집은 아직 협의분할 전이라면, 법정상속분 기준으로 상속주택 소유를 판단하게 됩니다. 이때는 서울 집을 먼저 양도하는 순서를 지키고, 분할이 확정되어 결과가 달라지면 등기일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 정리하는 흐름이 됩니다. 반대로 지방 집을 먼저 팔아 버리면 특례가 없어 2주택자로서 판단받으므로, 팔기 전에 순서부터 확정해 두어야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속받은 집과 원래 살던 집 중 어느 집을 먼저 팔아야 비과세가 가능한가요?

원래 살던 일반주택을 먼저 팔아야 상속주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 일반주택을 양도하면 상속주택은 주택 수에서 제외되고, 일반주택만으로 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년 이상, 실거래가 12억 원 이하 등)을 판단합니다. 상속주택을 먼저 팔면 이 특례가 적용되지 않습니다.

Q. 부모님이 집을 두 채 남기셨는데 둘 다 상속주택으로 인정되나요?

인정되지 않습니다. 소득세법 시행령 제155조 제2항에 따라 피상속인이 가장 오래 보유한 주택, 가장 오래 거주한 주택, 상속 개시 당시 거주하던 주택, 기준시가가 가장 높은 주택, 상속인 선택 순서로 1채만 상속주택이 됩니다. 같은 피상속인에게서 두 채를 상속받은 경우 특례는 1채에만 적용됩니다.

Q. 형제와 공동으로 상속받은 집이 있으면 제 일반주택 비과세에 영향이 있나요?

지분이 가장 큰 사람이 아니라면 해당 공동상속주택을 자신의 주택으로 보지 않으므로, 소수지분자는 그 집을 뺀 상태로 일반주택의 비과세를 판단합니다. 지분이 같다면 그 집에 거주하는 사람, 거주자가 없으면 최연장자가 소유한 것으로 봅니다(시행령 제155조 제3항).

Q. 일반주택을 12억 원보다 비싸게 팔면 전부 과세되나요?

전부 과세되지 않습니다. 12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에만 과세합니다. 공식은 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액이며, 15억 원에 판 경우 전체 양도차익의 20%가 과세대상이 됩니다.